Günümüzde artan ev fiyatları ve kira bedelleri neticesinde kira hukukuna ilişkin pek çok anlaşmazlıklar doğmaktadır. Bu makalede 6098 sayılı Türk Borçlar kanununa göre kiracının nasıl tahliye edilebileceğine ve tahliye isteminde dayanılacak hukuki sebeplere yer verilecektir. Kiraya veren, kiracısını tahliye edebilmesi için bazı geçerli sebepler sunmak zorundadır. Kiracının dava yolu ile tahliyesi için dayanılabilecek sebepler şu şekildedir;
1-)Kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar kanunun 350/1 maddesi uyarınca “Kiraya veren, kira sözleşmesini Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Hükmü yer almaktadır. Burada önemli olan ihtiyacın gerçek ve samimi olması hususudur.
Belirtilen maddede belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi olmak üzere ayrım yapılmıştır. Maddeyi açmak gerekirse; belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesi için herhangi bir bildirim şartı öngörülmemiştir. Kiraya veren, sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açacağı dava ile tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu durum bildirim yapılmasına engel değildir. Şayet kiraya veren buna rağmen kiracısına tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirirse davasını açma süresi bir kira yılı uzamış olur. (TBK m. 353) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olup kiraya verenin altı aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde davayı açmak zorundadır. (TBK m. 329)
Bunun yanında Kiralananı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde, taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edileceğini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Yeni malik, bu bildirimin yapılması şartı ile altı ay sonrasında tahliye davası açabilir. Yeni malik bu hakkını eski malik ile yapılmış olan kira sözleşmesinin bitimi tarihinden itibaren bir ay içerisinde açacağı tahliye davası ile de kullanabilir. Bu durumda kiracıya bildirim yapılması şartı yoktur. (TBK m. 351/2)
2-)Yeniden imar ve inşa sebebiyle tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar kanunun 350/2 maddesi uyarınca “ Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Hükmü yer almaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken önemli husus kiralanmış olan mülkün yeniden inşası ilgili taşınmazın yıkılıp yeniden bir yapı inşa edilmesi işlemidir. Kiralanan mülkün esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gibi imar durumlarında ise ilgili mülkün yıkılması gerekmez. Ancak ilgili taşınmazda yapılacak olan tadilat işleminin önemli olması halinde kiraya veren kişinin tahliye davası açması için yeterli sebep mevcut olur. Burada belirtmek gerekir ki; esaslı olmayan şekilde onarma, genişletme ya da değiştirme amacıyla yapılacak olan tadilatlar sebebiyle kiracı olan kişi tahliye edilemez. Burada her bir somut olay için yapılacak olan tadilat işleminin elzem ve esaslı olması ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeniden imar ve inşa sebebiyle tahliyede bildirim ve dava süreleri yukarıda açıklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye süreleri ile aynıdır. Bu sebeple ayrıca açıklanmayacaktır.
3-)Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar kanunun 352. Maddesinde düzenlenen hüküm uyarınca kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilmektedir. Uygulamada “yazılı tahliye taahhüdü” olarak adlandırılan bu taahhütname ile tahliyenin mümkün olması için; kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı taahhüt edilmiş olması, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmanın yazılı olarak üstlenilmiş ve buna rağmen boşaltılmamış olması ve kiraya verenin, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya yoluna başvurması veya dava açması gerekmektedir. Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinin her ikisinde de yazılı tahliye taahhüdü verilmesi mümkündür.
Burada pratikte en çok karşılaşılan sorun kiraya verenin kiracıdan geçerlilik şartları tam olan bir tahliye taahhüdü alamamasıdır. Tahliye taahhüdünün nasıl düzenleneceğine ve geçerlilik şartlarına ilişkin konulara ayrı bir makale ile değinilecektir.
4-)İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar kanunun 352/2 maddesi uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Hükmü yer almaktadır.
Maddeyi açıklamak gerekirse kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak farklı zamanlarda iki haklı ihtar göndermesi halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Burada kiracının ihtardan sonra kira borcunu ödemesinin bir önemi yoktur. Kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
5-)Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar kanunun 352/3 maddesi uyarınca “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” Hükmü yer almaktadır. Burada amaçlanan husus kiracının gerçek bir konut ihtiyacı olmamasına rağmen aynı ilçe sınırları içerisinde başkaca konutu bulunduğu halde başkasına ait konutta daha uygun bedelle yararlanmasının önüne geçilmesidir.
Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin maliki olduğu meskenin başkasına kiralanmış olması kiracının oturduğu konuttan tahliyesinin talep edilmesine engel değildir. Çünkü kiracının tahliye tehdidi altında olması ve konut ihtiyacı sebebiyle kendi konutundaki kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Ancak bu sebeple sözleşmenin feshedilebilmesi için kiraya veren sözleşmenin kurulması aşamasında bu konuttan haberdar olamamalıdır. Bu halde kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Sonuç olarak dava yolu ile özel fesih halleri 6098 sayılı Türk Borçlar kanunun da sayılan hallerle sınırlıdır. Bu makalemizde bahse konu hususların hepsine kısaca değinilmiştir. Sayılan sebeplerin tümünde avukat desteği almak, tahliye sürecinizin hızlanması ve haklarınızın korunması açısından önem arz etmektedir.
Av. Muhammet Gazi AVDAL / Gazi Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
0 yorum